长租公寓被指哄抬房租遭炮轰 北京加码租赁市场调控力度

长租公寓被指哄抬房租遭炮轰 北京加码租赁市场调控力度

但不少涉猎企业已经折戟在长租公寓领域,宣布倒闭,行业洗牌加速。在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,投资人简单以为租金价格上涨,就是杀入长租领域的好时机,资本盲目跟风,却忽视了人工成本上涨快于目标客户群可支配收入增长的陷阱。租赁市场和买卖市场截然不同,在租赁市场里规模效应是无效的,因为资本投入增加远超过了客户可支付能力的上涨。

张大伟介绍了他在房屋租赁网站上查询后的一个案例:“同一个小区,同样的户型,装修差距不大,但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。”他说:“有人认为可以不选择中介的房源,但事实上,在市场上已经很难找到非中介或者非公寓企业的房源了。”

长按二维码添加关注

陈嘉(化名)在西二旗一家知名互联网公司上班,他介绍:“我目前房租支出占到收入的三分之一,其他日常开销占三分之一,理财和大宗消费(主要指摄影器材)占三分之一。个人觉得住房支出在总收入中占四分之一是合理的,超过一半就很难承受。”

从目前来看,因公寓型产品租金收益较高,所以普通房源均向高收益的公寓型产品靠拢,被房东或中介改造后出租,导致刚性房源逐渐减少,平均房租上涨。但这一现象,或在各类调控措施以及新入市的集体土地、商办项目转租赁,包括职工宿舍的大量入市在内有所改观。

赵秀池微信公众平台

事实上,现如今租赁市场的平均租金水平,多以中介的成交价格为指导。一位北京租客告诉记者,去年在海淀区公主坟租住的两居室,月租金为5300元,今年房东直接将月租金涨至6800元。

海归程澄(化名)在北京从事外贸类商务工作,独自整租了一套一居室,目前月租金是5500元(续租将涨到6200元),她表示这笔租金占到她月收入的30%到40%,在日常支出中占到大头。“如果超过50%肯定就会比较有压力了。因为我个人不喜欢月光,如果房租占50%的话,可能其他支出就会尽可能地去节省,我还是希望每个月能存下一些钱来,要为未来做打算。”

公寓运营商抢房源抬高租金 供不应求是主因

北京地铁6号线朝阳区某站附近,某小区的外墙上贴满了各类租房小广告,连墙上挂着的LED显示屏都被糊住了。(视觉中国)

郭毅认为,从企业经营角度,以利润作为经营核心目标,租金上涨不仅是企业行为,还需主管部门进行监督管理。公示租赁市场信息,特别是区域房租真实信息的披露,让租户与房东以及中介公司三者之间,存在的信息不透明现状得到缓解,才有可能解决租金过快上涨。(财经新媒体2018年8月22日)

除上述因素可能导致北京房租上涨,多位专家还提到了租售比问题。(编者注:房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,或是每个月的月租与房屋总价的比值。)

此后,众多资本涌入该类公寓改造,竞争更为激烈。近日,多位打算出租自家房源的房东告诉记者,某中介公寓产品要签约三年,但承诺租金每年上涨3%-5%。这也意味着,一套5000元左右的房源,月租金保底上涨150元,否则运营商就会赔钱。而对于承租人,月租金上涨幅度则应远高于此增长数额。

那么对于租房者而言,房租占收入的多大比重较为合理?

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受《财经》新媒体记者采访时表示,长租公寓的租金上涨会促进市场房租水平的提高。另外,北京的住房仍然处于供不应求的状态,可用于出租住房房源不足,谁掌握了房源谁就拥有主动权,因此,中介竞相通过各种手段获取房源。

一些专家提到,应鼓励个人房源出租,以减轻租房负担。

业内人士表示,由于追求租金收益最大化,长租公寓在产品定位上只能锁定中高端类别。相似定位和追求快速规模化导致该类企业不计成本争抢房源,促使租赁市场整体租金提高。未来,待集体土地、商业办公项目转入租赁市场,或对长租公寓的经营模式带来冲击,可缓解行业发展无序及房租猛涨的难题。另外,租赁市场信息亟待透明化,仍需加强管理。

针对合租情况的大量存在,中原地产首席分析师张大伟指出:“租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间算的,所以在当下市场,套均租金价格意义有限。目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营方改造为N+1、N+2的形式,也就是在原本2居、3居的套房基础上,增加1到2间卧室的模式已成主流。这种情况下,平均单套的租金虽然上涨了,但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。”

集体用地产品入市或可破解涨价难题 租赁信息亟待透明化

赵秀池认为,长租公寓贷款也得比照银行发放贷款的月均还款占家庭收入的比重,“按目前发放贷款的要求,月均还款不超过家庭收入的50%即可,所以房租在收入50%以内也算合理。”陈雷则提出:“从目前一线城市来看,租房支出占工资的20%左右较为合理。一方面是为了保证居民基本的消费生活,另一方面也要保障租赁市场稳健发展。”

此前自如、相寓、蛋壳公寓等10家住房租赁企业被相关部门约谈后已承诺,不涨租金且提供超12万套的房源投向市场。不过,即使长租公寓暂时平价入市,若此类产品不探索新的盈利模式,且刚需性租赁产品持续短缺,调控后租金仍将持续上涨。

北京的房租涨了。《中国经济周刊》记者采访的多位业内专家都认同这一点,但对于涨幅快慢,在表述上各有不同。

在郭毅看来,目前租赁市场本身存在多元细分的租赁需求,此前北京清理地下室、群租房导致面向中低端租赁型产品供应量减少,但是这部分租赁需求较大。而中介公司看到市场需求的空白,通过大量的吸纳房源,对房源简单装修改造后分割小面积对外出租。使得对比整套房源,单间房租金相对较低。此种租赁型产品原本符合中低收入阶层,但是由于多家中介公司开展相类似的业务,市场上形成房源的竞争和区域垄断,造成整体房屋租金的提高。

据我爱我家集团研究院统计,2018年6月北京住房租赁交易量环比增长1%,同比增长3.1%。月租金均价为4764元/套,环比上涨了4.2%,同比上涨了8%。2018年上半年,北京住房租赁的月租金均价为4649元/套,同比上涨3.8%,较2017年下半年上涨7.24%。

赵秀池微信公众平台

陈雷说:“一是房价上涨,一定程度上带动租金上涨。二是最近处于毕业季,北京租房需求上涨较快。三是随着长租公寓市场的兴起,租赁市场逐渐的规范化,租赁住房质量提升,租赁运营成本提高,导致租金上涨。四是随着北京对于非法违建租赁房屋的整治,租赁房源减少,供不应求。五是政策对于租赁市场不断推动,但对于租赁市场的制度规范并未及时跟进,市场短期出现一些混乱。”

同时,赵秀池也表示,房租是一个价格区间,由供求双方决定。供不应求,房租上涨;供过于求,房租下降。从根本上平抑房租上涨,需要平衡供求关系,针对不同的收入人群提供不同的租赁住房。

赵秀池提到:“具体到北京,租赁住房的需求量是很大的,大部分外来人口都是租房住。租房也是分不同层次的,高中低端都有,既需要提供成套家庭住房,也需要提供单身宿舍。房价与房租有一定互动关系,一般而言房价上涨,持有住房的投资成本提高,房租也会上涨。对于房价房租上涨过快的城市,既要增加产权房供应,也要增加租赁住房的供应。”

据上海易居房地产研究院报告显示,由于政府限购限价等调控政策,预计未来一年一线城市房价将趋于平稳。而随着近一年来一线城市增加租赁住房用地的供应,未来3-5年租赁住房的供应规模将有较大的提升,租金也将趋于稳定。

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷说:“相对历史数据来说,房租单月环比涨幅超过2%,相对来说涨速比较快。”

刚需性租赁产品骤减 市场缺乏长效租赁机制

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池直言:“近期房租上涨较快。”

一位上市房企的公寓负责人告诉记者,公寓运营商抢房源、抬高租金,是客观上存在的现象,因为有规模和盈利的需求。同时,这个季度是旺季,每年都会有一定周期性上涨,今年上涨幅度比较大。不过,和可居住空间供给也有很大关系,今年的供给量大大减少的原因在于,低端刚需性居住空间基本都被拆违清理了。

胡景晖认为北京也应效仿香港,征收房屋空置税,他说:“七八年前,我在我爱我家调取了挂牌出售的房源数据,有
11%
的二手房是以毛坯状态出售的,意味着这些房子从来没有被住过。北京目前有大约880万套存量房,也就是说有将近100万套房子既不自住也不出租。按照现在很多人都处于合租的状态,有的一套房子住五六个人,百万套房子可以解决几百万人的居住需求。当然,现在的数字可能低于11%,但就算是
5%,也有 40多万套房子,一套房子住 4 个人,可以解决近 200
万人的租房问题。”(中国经济周刊2018年8月)

北京已经出台一些方案来改进目前租赁市场供给不足的现状。近日,北京市部分集体用地已找到合作方并成功签约,预计不久后将正式动工。

2018年的盛夏,北京住房租赁市场也很“火”。

国家发展研究中心研究员刘卫民近日公开表示,本轮房租上涨,资本一定程度在推波助澜,但租赁市场供给层次不足是重要因素。前期租赁市场发展不完善,造成了对优质房源稀缺性的供应。规范租赁市场,要建立一套关于租赁市场的长效机制,跟进政策支持,如税费减免等。

租售比困局

对此,业内人士表示了担忧,租赁市场存在很多无备案的租赁交易,且北京市的租赁交易平台还建立不久,需要大量的数据导入和众多自主交易租赁的双方提供交易信息。

针对近期网络上部分其他房租数据,张大伟还指出:“租赁市场缺少数据统计办法,相比买卖市场需要过户交易,租赁市场交易不透明。对于很多中介公司来说,目前在租赁市场的业务,很大部分都是通过低价囤房,包装后高价出租,赚的是租金上涨的差价。这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说,就是在制造上涨预期。”

合硕机构首席分析师郭毅认为,长租公寓难以做出产品差异。即使做出产品和价格差异,仍属于中端和高端产品,无法覆盖刚性居住需求的人群。原因在于,从收购租赁存量资产(房源)和增量资产(土地)都有一定成本,运营期间成本也较高,成本倒推租金收益,长租公寓产品只能定位中高端价格水平。

6月29日,香港特区政府公布6项房屋政策新措施,包括向空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,将要求获发占用许可证达12个月或以上的一手私人住宅的业主(主要为开发商)每年向政府申报住宅使用情况,如果这些住宅在12个月内有超过6个月未作居住或出租用途,将被视为空置住宅,业主须缴付“额外差饷”。

admin

网站地图xml地图