折合11万/平米!朝阳大望路拆迁补偿全解析!

折合11万/平米!朝阳大望路拆迁补偿全解析!

l公式一:全部拆迁款=拆迁补偿款+各项奖励款

(5)拆迁,城市发展中一个不可回避的问题,控制成本和被拆迁人的利益诉求,两者如何平衡更是一个难题。一位参加去年4月西长安街道路拓宽拆迁工作的负责人表示,当时拆迁过程中不但首次根据市场价为居民定补偿标准,还推出了一系列配套政策,比如组织居民选购限价房、发放残疾人补贴、为下岗人员组织专场招聘会等,看似跟拆迁工作没关系的一系列工作都成了拆迁办的事。该人士表示,虽然做了一些提高拆迁成本的事情,但是拆迁工作进展顺利,这样做比房子“拆不动”要值。

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即便如此,2010年6月,北京市还是提出对拆迁户的补偿标准采取参照同地段的市场价格法。舆论对此做法普遍高度评价。

2.
外迁通州:位于通州西站附近,副中心的西大门。参照目前两限房龙湖大方居的情况,当前市值为38500元/㎡。(卖给拆迁户是每平米14000元)

作者:中宜教育国内考试研究中心教研组组长 戴斌

各位拆哥粉丝:

(3)按照计划,2010年度北京市供地总量达到6400公顷,其中2500公顷用于住宅,其余的土地用于基础设施、工业仓储、体育、行政等项目。1250公顷的政策性住房用地中,廉租房及公租房用地50公顷,经适房用地200公顷,限价房及定向安置房用地1000公顷。今年上半年,北京市实际供应住宅用地1450公顷,完成全年计划住房用地供应量的58%,与去年同期相比增加了400%。据了解,去年北京实际供应土地约6000公顷,比今年少400公顷,其中住宅用地供应1523公顷,比今年少了近1000公顷,当年北京土地出让金实收494.17亿元。

拆哥为你抽丝剥茧,条分缕析——

(2)根据《方案》,北京市将建立重点建设区域投资月度监测机制。每月5日前,各相关部门、区县报送城市南部地区、六大高端产业功能区、50个重点村、通州国际化新城、未来科技城、永定河绿色生态发展带、首钢厂区及周边区域、丽泽商务区、雁栖湖生态发展示范区等重点区域投资进展、形象进度及存在的问题。根据《方案》安排,将由市住建委牵头,会同市政府法制办、市农委、市国土局等部门,对本市拆迁政策进行系统梳理,加大行业和区域拆迁政策指导。针对拆迁成本过快上升,制定合理、可操作的措施。各区县将加强对辖区内拆迁安置补偿水平的调控与平衡,合理控制拆迁成本。

东四环南段第一豪宅——广渠金茂府,仅与地块相隔1个街区

(1)拆迁成本越来越高,造成大家对房价的心理预期越来越高,拆迁难度加大,造成土地供应减少,土地供不应求自然导致房屋价格上涨。这就是政府加大土地供应,妥善把握土地入市交易节奏的重要原因。如果土地成本降下来,政策房租售价格也自然下降,缓解供需矛盾。目前因拆迁补偿造成的矛盾越来越多,重点村改造等重点工程进度受到影响,但控制拆迁补偿可能会加重拆迁户与拆迁方的矛盾,这是导致调控拆迁成本的难点,需要在就业、住房等方面有配套政策。

1.
原地回迁大望路:可以参照周边后现代城的二手房价(72000元/㎡),可认为当前两限房市值为63000元/㎡。(卖给拆迁户是每平米30000元)

【社会问题的背景】

朝阳区大望路的北京铁路局拆迁项目酝酿启动。本文会通过深入浅出的讲解,给大家勾勒拆迁补偿的全貌。基础知识还是需要的,所以列出四个公式。此外,再次提示各位“两限房”在上市交易时,须缴纳35%的差价收益款(成交网签价-购买价格)。

(1)2010年8月16日,北京市政府办公厅印发了《2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案》。本市将通过调控和平衡拆迁安置补偿水平,控制拆迁成本。市住建委将针对拆迁成本过快上升,制定合理、可操作措施。

在大望路,铁路局老房的房价无论如何也卖不到11万元/㎡。综合三个方案,北京东站项目公允的拆迁补偿市值,则是可以轻松超过珠江帝景的,但却难以望广渠·金茂府之项背。

而“现在的情况”和以往有了很大不同。《城市房屋拆迁管理办法》规定动拆迁补偿标准由地方政府制定。城市有“贫富”,补偿有“高低”。可能在“部分城市”中居民并不愿动迁,但在财力雄厚的一线城市和部分二线城市中,由于补偿标准较高,绝大多数居民是渴盼动迁的。但是,“羊毛出在羊身上”,“高额的拆迁补偿”很可能转嫁到未来的房价上,导致了目前大城市市中心的放假居高不下。所以,大城市的地方政府(如北京、上海)才需要调控目前过高的“拆迁补偿标准”。当然,大的方向是没有问题的,但是“调控”不意味着“一味降低”,中宜教育戴斌老师认为:要实事求是,坚持科学发展观,合理为拆迁“定价”。这才是地方政府需要重视的关键问题。

幸亏新的北京东站实质定址于城市副中心。西大望路的老北京东站,如果要修建大型枢纽,也不会有这样回迁的利好了。

(3)从经济学的角度来看,城市拆迁实际上是政府、开发商和被拆迁户追求自身利益最大化的博弈过程。政府获得的是公共利益的最大化,即加快旧城改造,改善人居环境。因此,中宜教育戴斌老师认为城市拆迁是政府、开发商与被拆迁户动态博弈的复杂过程,在开发商与被拆迁户的博弈中,政府从加快旧城改造,保护处于弱势的被拆迁户利益出发,单纯提高拆迁的补偿标准,而没有相关的配套措施跟进,虽然短期内可使被拆迁户受益,但仍然会出现很多后续的问题。因此,调控补偿标准是正确的,但是千万不能忽视了拆迁的另一问题,“拆迁户”的“安置”以及“配套措施跟进”的问题。有时候,不一定全部以“货币”形式补偿“拆迁户”,合理政策性安置,也是一个很重要公共调控手段。

因此,按照一套48㎡的一居室老房为例,进行测算。根据《征收补偿方案》的征求意见稿,一共有3个方案可供选择:方案一:原地回迁,给1套;方案二:通州门头沟各1套;方案三:门头沟给2套。

2009年4月,北京西长安街拆迁工程,首次尝试参照市场评估价格给予拆迁补偿款,补偿基础价格达到3万元/平米;此前,北京市的拆迁按基准地价法评估。如果按以往方式,该地区最多补偿8800元/平米。当时有专家评论,这样做有利于开展拆迁工作,但是也提高了拆迁成本,同时抬高了地价。

西大望路回迁房效果图,东侧为东四环路

据介绍,西长安街拆迁区域内市政基础设施相对落后,居民居住条件、居住环境较差,户均住房面积约20平米。按此计算,一户居民实际拿到的拆迁款在80万元上下,可能不够买一套满意的商品房。此外,该地区还有9平米左右的住户,“就算一平米10万元,能买多大的房?”该负责人说,他们组织了3处价格约在6000元/平米的限价房和一些二手房源供居民选择,同时针对一些特殊困难群体,为他们申请廉租房;针对残疾人,单独发放残疾人补贴,尽量保证满足居民的需求。

拆迁的缘起,则是北京铁路局的住房保障计划。2012年前后,铁路局提出了用地规划调整,把原先停用的货场腾退,改建为保障性住房。目前来看,三处安置房的产权性质应为两限房。

【核心观点】

问题的关键在于,拆迁户能够极低的“结算价格”购买对接安置房源。这个“结算价格”实际上一个超低的折扣,包含了巨大的隐性拆迁补偿。

(2)从拆迁政策的演变历程来看,戴斌老师认为这次北京市政府率先在政策文件的角度,对拆迁补偿的标准问题,执行了“标准下行”的调控政策。这实际上也是目前国家调控房价的一个补充性对策,也是与时俱进的一个举措。或许很多人会不理解,以下戴老斌师带大家一起回顾以下“过去的情况”:

l公式四:拆迁后资产市值=剩余拆迁现金+对接房源市值

以前,我们是主动“增加”拆迁的补偿标准,因为当时动拆迁补偿的涨幅远远滞后于房价的涨幅,导致居民不愿搬迁,从而引发民怨和频繁的上访。后来补偿标准上去了,这方面的矛盾也就少了。

目前,补偿方案尚在征求意见稿,评估值也未给出。不过可以根据经验,一般情况下,剩余现金暂按1.8万元/㎡估算。

“你把人家房子拆了,总得让人家有能力购买新房子。”回忆当时的拆迁工作时,该负责人表示,自己虽然是拆迁指挥部的负责人,但干的事情基本都是拿着百姓的需求找领导申请的事。他说,他的很多工作,都是入户了解居民的需求,回头跟上级单位提要求,尽量让老百姓的需求得到满足,尽量保证拆迁顺利。

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