广州95.6亿土拍凉意 万科碧桂园快速落锤与越秀美的抢入外围

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资料显示,该地块虽定为二类居住用地,但包含中小学用地;总面积8.8万平方米中,实际可用于建设住宅的面积仅2.45万平方米。另外,地块企业自持部分作为租赁住房,不得对外销售。

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紧随万科,碧桂园以总价33.18亿元竞得番禺大石街兴南大道南侧DSJ15-01地块,折合楼面价1.63万元/平方米,并未达到最高限价45.6亿元。

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据了解,这宗地是番禺大石近5年内首宗出让土地,为原番禺区华凌空调“三旧”改造地块。居住用地面积6.1万平方米,容积率≤3.2。

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如今黄埔长岭居宅地同样迅速成交,万科最终以总价9.32亿元将其收入囊中,楼面价1.9万元/平方米,另须自持15%面积。

花都区凤凰路地块一位置图

时隔两年,再看今日拍出的花都地价,已然超出1倍。邓浩志对观点地产新媒体表示,这次花都刷新地价幅度非常大,着实让市场吃了一惊,但其实也是有个中原因。

供地要点分析

但再回看美的获得的南沙地块,市场人士指,地块所处东涌镇周边此前并无出让记录,无品牌开发商项目,属于楼市待开发区域,且交通较为不便。故地块后续开发成果,还不可过早下定论。

周边项目:
地块地处嘉禾望岗与龙归之间,周边商品住宅小区稀缺,主要以城中村、产业园为主,考虑到近5年无公开出让宅地记录,则属于全新待开发住宅片区。目前距离地块最近的居住片区为距离2-3公里处的嘉禾望岗片区,其一手住宅新世界云逸目前在售均价为5.5-5.6万元/平米,二手小区单位均价则在4.5-4.6万元/平米区间。

按此计算,邓浩志预计,该项目盈亏平衡点会在3万以上,已超附近楼盘均价,如果房价不持续走高项目就会亏本。“万科愿意拿下这宗地块,说明它还是比较看好后市的。”

生活配套:地块周边3公里内教育,医疗,生活配套十分齐全,尤其是教育、医疗资源,拥有广大附中、黄冈中学、新华中学和秀全中学等多所省级重点配套,也拥有南方医科大学附属医院、花都区人民医院等优质医疗配套。休闲娱乐方面,拥有花都湖公园、花都花园、滨水长廊等公园场地,百花汇广场、家润福购物广场等购物场所。

与上述3地块平静成交不同,两宗南沙土地竞争十分激烈。未正式开拍前,南沙海景街宅地就有9家企业竞价,南沙东涌镇地块稍少也有7家。

表:成交速递

据了解,花都地价上一个纪录是在2015年产生。

白云区嘉禾街新科村琴星小学地块位置图

10月30日,广州迎来5宗地出让,地块分别位于黄埔区、南沙区、花都区、番禺区,总起拍价达到88.7亿元,均采取“限地价+竞自持或竞配建+摇号”的网上挂牌方式出让。

白云区嘉禾街新科村琴星小学地块地处嘉禾望岗与龙归之间,周边以产业园为主,近5年无公开出让宅地记录,也为中心区2018年挂牌的首宗可供销售商住用地,属于全新住宅片区。该地块起拍楼面地价为2.3万元/平米,与2016年出让的白云新城AB2911053地块持平,同属于白云区最高起拍楼面价。

要说当天最受瞩目的地块,则非花都区凤凰路地块一期用地莫属。资料显示,该地块同样是一幅定价地,出让面积6.95万平方米,起拍楼面价高至1.62万元/平方米,未拍便已刷新区域纪录。

今日上午10时,广州市土地市场公开拍卖了2宗宅地,分别为花都区凤凰路地块一和白云区嘉禾街新科村琴星小学地块,成交原则则均采取“限地价+竞自持+摇号”的方式确定竞得人。最终越秀地产以29.32亿底价竞得花都区凤凰路地块一,华润置地则以7.40亿竞得白云区嘉禾街新科村琴星小学地块,溢价率5.72%。

万科夺定价地 碧桂园迅速落锤

继2017年10月,越秀地产以“231000万元+7200平米配建”斩获花都区凤凰路一期用地后,今日再以293158万元的底价拿下花都区凤凰路地块一,但折合成交楼面价相比于去年有所下降。华润置地则继续扩充广州区域土地储备,继4月拿下荔城街三联村83001204A18082地块、上月夺取花都区凤凰路地块二和增城区中新镇三迳村83103241A18029地块后,今日再次以73971万元拿下白云区嘉禾街新科村琴星小学地块。

方圆资本首席市场分析师邓浩志对观点地产新媒体表示,这宗地楼面价虽只拍到1.9万,但有15%自持面积,所以实际成本肯定是过2万。而地块周边目前在售项目,价格大多在2.5万/平左右。

花都区凤凰路地块一配套情况

花都1.6万/平创纪录 美的首入广州

美高梅59599,花都区凤凰路周边于2017年10月曾供地3宗,分别为花都区凤凰路地块一期、二期、三期用地,但仅一期用地被越秀地产以“231000万元+7200平米配建”斩获,折合楼面价则高达17115元/平米。二期与三期用地则出让波折较大,2宗地曾于2017年11月被中止出让,经过调整后的二期用地于2018年2月出让过程中被延拍,但3月又被中止出让,7月初开拍的花都区凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块也经历了流拍,但上个月再次经过调整的花都区凤凰路地块二(地块B正是原三期B地块(居住用地))最终成功出让,由华润置地以259518万元底价拿下,剔除政府回购部分的成交折合楼面价为16900元/平米。

彼时花都区新华街宝华路以北、茶园路以西J11-SJ06二类住宅地块出让,吸引了路劲、保利、旭辉、越秀、华发等8家企业前来竞拍。最终地块被路劲地产拿下,总价19.41亿元,加配建面积2.97万平方米,除去竟配建面积,楼面价8424元/平方米。

周边环境:地块周边项目目前几乎均突破2万大关,二手项目价格在2.0-2.4万元/㎡,例如云峰花园(2.2-2.4万元/平方米)、美林轩逸时光(2.0-2.2万元/平方米)、中房观湖国际(2.2-2.4万元/平方米);一手项目价格则在2.0-2.9万元/平方米,例如嘉都汇(2.6-2.8万元/平方米)、合和新城(2.0-2.2万元/平方米)、豪利花园(2.3-2.5万元/平方米)、森悦华庭(2.8-2.9万元/平方米)。

广州95.6亿土拍凉意
万科碧桂园快速落锤与越秀美的抢入外围来自观点地产新媒体的原创专栏

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最终,鏖战17轮,地块被越秀地产以总价23.1亿元,加7500平方米配建面积夺得,除去配建楼面价达1.71万元/平。这也是越秀地产进军花都落下的第一子。

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最近一次拿地是在三天前10月27日,美的以总价3.8亿元,折合楼面价7459元/平拿下顺德杏坛1号地块,地块占地面积2.04万平,总建筑面积5.09万平。

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