【美高梅59599】上海房租涨幅持平房价涨幅 老外抱怨越来越租不起

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广延路417号,原本“闸北网球馆”的铭牌悄悄摘下,正在褪色的斑斑字迹成为往事,替之以“静安网球馆”五个鲜红的正楷大字。

作者:唐珊珊

闸北变静安,对许多踌躇不决的买房者来说,完全是一场成交价格日夜狂飙的心跳冒险。今年年初上海楼市普涨的大基调加上“屌丝变白富美”的利好发酵,这里已然成了最能体现“魔都”近乎戏剧般狂欢的楼市象征。

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美高梅59599,五六个月前还只有400万的房价,瞬间飙过了700万,“3·25”楼市新政加码限购,被调侃解决了“买不买房”的终极疑问。买不起房、买不了房的人们终于别无选择地加入了租房一族。

热闹的一个星期。

然而,租房的现实恐怕同样“骨感”。《中国经济周刊》记者走访了包括“新静安”板块在内的多梯队楼盘租赁市场,发现楼市预期叠加政策因素,使得楼市硝烟弥漫。有中介机构数据显示,在房价暴涨的2月,上海纯商品住宅销售均价和租金的同比涨幅几乎持平。

资本大幅进入长租公寓是房价暴涨的主因之一——这是我爱我家研究院前院长、前副总裁胡景晖掀起的租金原罪舆论地震风波。

老外吐槽上海房租越来越高

各种指证与自证随后鱼贯而出。无论是供求结构不均衡也好,或者是北京大规模拆违导致市场上低端租赁房源明显减少也罢,抑或是资本之恶之类,总而言之,北京的租金华丽丽地涨起来了。人数庞大的北漂这一次真的慌了神,如果说此前买不起可以租,但是租不起呢?

“我从业以来涉及的外籍租赁比较多,今年最明显的感受是老外租客变少了。”已在租赁圈9年的资深经纪人,严妍曾和友人创办涉外租赁中介公司,对沪上高端楼盘了如指掌。

“房东给了我两个选择:一个是接受他每月涨租金1000元,一个是他交给长租公寓品牌,我转去和长租公寓公司签合同。”住在北京新源里小区的陆昊是去年毕业,目前在一家公关公司上班,这套房子是他跟朋友合租,月租4800元的一居室,他们自己用软装隔成了两居室来合住,但是现在房租涨到了5800元,他们不得不考虑搬家了。“我们打算去看看燕郊的房子,北京这两年租金涨得让人害怕。”

严妍告诉《中国经济周刊》记者,以浦东联洋板块的仁恒河滨城为例,经过一轮又一轮的上涨,目前租金已经达到许多外籍租户无力负荷的程度,“有一
对加拿大夫妻租户,在这个小区已经住了多年,两个人的月租预算是1.3万元,去年初我给他们找到的户型是161平米的3房,但是现在1.3万元只能租到
88平米的2房,所以他们最后决定搬到浦西人民广场附近的老房子居住。”

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据严妍介绍,该小区本身的户型选项非常全面,从80多平米的2房到500多平米的豪宅都有,而此前两三百平米的大户型租户主力军是外籍人士,
“因为多数情况下,外企给他们的月租预算比较高,如果是高管级别,一般能达到3万元左右,这个价格现在要在小区内寻找房源却变得非常尴尬。”

北京向上,燕郊向下

“老外对空间要求普遍比较高,一家三口一般都喜欢居住4房,但目前即便是楼层、房型要求放低的4房,每月租金也要达到3.3万元以上,有些老外
只能忍痛‘割爱’。”严妍对记者表示,不少外籍租户都曾向她吐槽高租金不可承受之重,“最常听到的意见是他们在上海已经工作六七年了,公司的房租津贴预算
没涨一分钱,住房标准只能越来越差,和老外本身追求生活品质的理念越来越背离。”

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Stuttgart是一名德国医生,她在浦东南路附近的国际医院上班,已在仁恒河滨城租房长达9年。但今年7月,她决定过完暑假带着孩子回国。
“我们去年找的4房月租金还是2.5万元,现在竟然涨到了3.4万元,这还不是带发票的价格,同时还是老租客续租的价格,这已经大大超出了我们能够接受的
生活成本。”她对《中国经济周刊》记者大吐苦水。

这是怎样的涨幅带来如此大的恐慌情绪?记者从诸葛找房监测数据获悉,2018年7月,北京房租均价为90.12元/平方米,而2016年1月的北京房租均价为67.38元/平方米,两年半即涨22.74元/平方米,涨幅约达33.7%,每年平均涨幅达到10%以上。

“经过去年一波行情,其实许多原本待租的房子已经出售,房源越来越稀缺,议价空间也开始收窄,整个小区本身体量比较大,大约有4200多户,原本整体出租率在25%~30%之间,目前可能只有10%的出租率。”严妍对记者说。

如果缩短时间,对比2017年同期,北京房租确实在飞涨。有随机采访租户的数据显示,相比去年同期,单间月租涨幅高者达35%,低者也有20%。

而房东心态也在发生微妙变化。“以前房东放出房源来,两周之内就消化掉了,现在随着小区整体房价的抬高,房东情愿等三个星期甚至一个月再把房子
租掉。由于租赁周期变长,近期租房客户明显减少,以前每天的接待量可以达到2到3户,现在大概两三天才接待2到3户,外籍客户的流失是一个重要原因。”

事情已经发生,板子无论是打在了长租公寓、资本、拆迁,还是打在长租公寓运营机构身上,都无法止住北漂承租人的担心,作为住房租赁市场消费者的他们,房租继续上涨已是看得到的未来。

一个有力的佐证是,去年11月、12月的楼市“淡季不淡”,侧面证明了外籍人士可能不再是高端楼盘的支柱。“按照以往经验,老外外派是有固定时
间的,一般每年过完年和七八月暑期会有一波上涨空间,租赁行业一般的旺季应该是3~10月,但去年却是11月、12月比较忙,许多客户其实是打算购房或者
正在装修的中国人短租。”严妍对记者解释道。

与其观望长租公寓哄抬房租之案如同罗生门,不如自找出路。燕郊再次扮演了北京洼地的角色,与北京突然大涨的房租相比,燕郊的租金已经连续数月下跌,港中旅楼盘的一位业主告诉记者:她的小三居房子2500元一个月,家具电器齐全,挂了一个月了,还没租出去。燕郊租金最贵的时候,小两居的户型可以租到3500元。“自从燕郊限购后,燕郊这边的租金和房价一样一路走低,现在70平方米-88平方米的一居室租金每月只要1500元左右,并且房东包取暖费。”

租房购房哪个成本更高?

记者采访获知,限购之后,燕郊不仅房子降价了,还不好卖了,连租金也跟着一起下降。北京动批市场搬过来之后,燕郊的住宅租赁市场获得了一点人气,但在量变上还是杯水车薪,挡不住租金下跌的趋势。

上海中端档次板块的出租屋或许也在逐渐失去吸引力。上海“3·25”房产调控新政出台后,对非沪籍人士的购房门槛大大提高,这令原本被年后房价
“砸晕”的史云夫妇开始纠结是否要趁量价调整买下出租房。目前他们租住于一套普陀区中环板块小两房,身为资深程序员的史云甚至还专门编写程序,以便于计算
买房与租房的真实成本。

上述业主称,除了东贸服装城周边四个小区,其他周边小区租金已经连降两年,幅度在20%左右,并且空置期增加,有的房子挂了半年还没租出去。

“按照我们的月收入,银行可以批下来的纯商贷在200万元左右,加上双方家庭的支援和我们自己的积蓄,勉强可以买下普陀中环区域一套总价450
万元左右的二手小两房,月供大约是1万元,现在我们住的公寓月租是6500元。”史云告诉《中国经济周刊》记者,当前两人月均收入总和是2.5万元,年薪
涨幅约为6%,月开销为1万元,口袋里的现金回报率则按照主流理财产品6%的年化利率计。

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“我们查看了国家统计局官方公布的过去5年上海的房价涨幅,年均涨幅是6%左右。”史云对记者解释,如果继续选择租房,参考历史数据,假设房租在5年内的涨幅追平房价涨幅,5年后大约要支付44万元房租,小家庭沉淀下来的资产是402.5万元现金,没有负债。

燕郊租金为何连续走低

“如果我们现在就买下这套房子,额外支出10万元用于装修,5年后房子升值到602万元,我们能够沉淀下来的现金部分算上投资回报大约是52万
元。这时选择一次性偿清银行贷款并卖掉这套房子套现,银行剩余贷款需要支付184万元,房子售价602万元,那么到手现金大约是418万元,加上之前结余
的52万元现金,总资产变成了470万元现金,同样没有负债。”根据史云的计算,即使按照利率最高的纯商贷贷款,在排除5年内房价崩盘的极端条件前提之
下,只要房子升值率略高于银行贷款利率,租房的真实成本就超过了买房。

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而毕业于帝国理工学院金融系的罗朗则从更长线的角度考量租房的真实成本。“以买一套190万元的房子为例,假设首付三成,月供大约
7000元,月租以月供的一半计,约3500元,房租跟着年通胀2%上涨,算上这笔租金若全部拿来买4%年化收益率的货币基金所产生的机会成本,未来50
年的租房实际成本是131万元,看起来是租房便宜,但如果买房,此时手里还有一套可以变现的房子。”

燕郊一直是个神奇的存在,离北京最近,也三番五次盛传要并入北京,距离成为一线城市只差一个转正许可证。正是这种特殊的身份,给了投资者很大的想象空间,燕郊房价最高时一度达4万元/平方米。但终究抵不过一纸限购政策,2017年3月27日,北京发布“3?17”新政之后,3月22日,廊坊市跟进发布了限购政策,瞬间便击溃了燕郊飙涨的房价,楼市进入了价格回调与交易萧条期。以福城上上城为例,其五期的成交价已经由最高时的28000元/平方米跌至16000元/平方米;首尔?甜城则从36000元/平方米跌至23000元/平方米。环京其他地区楼市也如同燕郊一样,普遍跌回飙涨之前的状态。

罗朗对《中国经济周刊》记者分析:“即使是自住性质的房地产,也有一半属性是保值投资的资产配置,房子住了50年可以卖掉,租房住50年纯粹是消费。买房相对租房溢价的部分至少可以解决就学问题和免于搬家的麻烦,况且这还没有计算房子售出时真实的增值部分。”

在燕郊房价最初下跌的3个月里,燕郊租金并未发生大的变化,到了2017年10月起,燕郊租赁市场随即发生巨变,房租一路下降,燕顺路上的房子一居室1100元左右就可以租到,并包含物业费和取暖费;两居室租金在1300元左右,也是包含物业费和取暖费;三居室1600元左右就可以租到,一般只包含物业费,整个燕郊住宅租金价格几乎可以用腰斩形容。受房租大幅下降影响,很多租户都和房东商量下调房租。

上海房租涨幅持平房价涨幅

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