棚改政策起变化,美高梅59599三四线楼市拐点已到!

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从以往的经验看,市场对于政策,有一个滞后性。尽管断了棚改货币的资金流,但三四线城市房价要回归理性,还需要有一个过程。

三四线的未来

城镇化接近顶部,曾经大量进城的农民,未来不会再有更多;很多人从农村进入三四线城市,但他们会发现三四线城市可以立足,但难以富足。只要有机会,也会向一二线城市进发。

那么今年贫困县的房价翻番又怎么解释?再溢也不可能溢到贫困县吧。除非大批的年轻人选择提前回家养老。

要说三四线城市房价的火爆,除了一二线被限购政策挤出的炒房客,更重要的,是棚改货币化推动的。

现在是另买新房要一万一平,而且是大套间每间一百平以上,而你的平房老屋只有二十平,每平补你八千元,你还得负债八十多万才能有个住的地方,你说你一个中老年人,月入四千,掏完棺材本还得欠人家几十万,这还怎么生活?

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

奇怪的房价

所以,趁市场还没反应过来,赶紧先出手多余的房产,说不定还能蒙到几个小高价;错过这一波,在等待下一次放水,那就不定到哪年去了。就算未来还有暴涨,这些年等待的机会成本,又会有多少呢?

有人问,咋那么有钱呢?动不动就是500~1000万的,而且还是在限贷限购的情况下。刚需是不可能掏出这么多钱的,能出的起这么多钱的早就付首付买房了,谁还会拖到今天。

更少的流动人口、更多的去往一二线城市,由此,流入人口减少,流出人口增加,放水的速度大于进水的速度,这个水池子只会原来越空;没有了水,三四线城市的房价这艘“大船”还能浮起来吗?

再来看中国房地产市场。截止目前为止,一二线和部分三四线任务完成的不错,去库存效果显著。

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疯狂的结局

但现在什么情况?

大家有没有发现,2017年后中国三四线的房价很奇怪。就是房价先涨起来,然后才有了交易量。

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本来三四线城市可以成为中国安居乐业的最后一方净土,然而今年也跟着一线二线玩起了房价游戏。

因此,三四线城市房价的上涨,是外力的推动,并非内在具有增长的因素。如果盲目介入,尤其是在房价涨起来之后入场,那么后期很可能会遭遇房价缺乏上涨动力,投资者资金被套住的窘境。

至于用什么手段拉高的,很简单,棚改

此前,住建部等六部委也宣布,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。

这里,大家要留意一个词,叫做“棚改货币化安置”。

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其实所谓“棚改”,我总结的话就是:没有需求,我就硬硬给你制造出一些需求出来,好为市场去库存,而去库存又是为了赶快固定超发的货币,并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。

现在,这个窘境可能要来了。

杠杆增大了收益,也增大了风险,也是十万块钱,没有杠杆,亏本了你只需要亏五万块钱;因为杠杆,现在你可能要亏五十万。

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三四线城市房价飘起来后,背后接盘的却是收入不高,承受风险能力很差的老百姓。

所以说,要判断一个地区房价涨不涨,难说;但判断一个投资目的地是否安全,却有路可循,那就是看人口流向,只有人口长期流入的城市,房价才有希望。

那么,这份爱你能受得住吗?

如果说这一轮房价上涨,尽管涨得人心惶惶,但一线城市房价飙升多少还在意料之中,毕竟有经济支撑、有人口流入。然而,三四线房价的暴涨,就有些让人不能理解了。

1.“棚改货币化安置”,只是短期内急剧释放了刚性住房需求。棚改规模越大,地方房价泡沫越大。棚改透支的是未来几十年的居民劳动力。

无疑,这将对三四线楼市前期上涨的动力,产生釜底抽薪的效应。

本金没了大不了重头再来,但突然就负债几十万对于大多数人来说还是很难接受的。

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美高梅59599,三四线城市的房子,还值得买吗?

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事实上,三四线楼市的高房价,一直存在一定投资风险。三四线城市人均收入是一线城市、二线城市的三分之一,房价却等同于二线城市,难道还能说这样的楼市没有泡沫吗?

也就是说一个500万的老房子,能贷出来300~350万元现金,贷款第一年还只需要付利息,不需要还本金。这样的房子弄2套去做抵押,那就是600-700万现金!

长春市政府发布通知,宣布取消棚改项目货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

随着房价上涨,这部分人把所有流动资金投进了楼市,因为对于三四线城市,投资产品少之又少,而且大涨的机会更是屈指可数。所以,话不多说,一顿买买买,至于泡不泡沫,反正生意伙伴老王买了。

“棚改货币化”促使大量资金进入三四线城市,带动了当地的购买力。棚改专项贷款发到地方,国开行通过棚改专项贷款向地方,地方通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,居民拿到补偿款去买房。这就形成了资金流的闭环,相当于为房企找到了“客户”。

这里面就要引入两个概念,第一个概念是有房人士,第二个概念是住房抵押贷款。

就像之前有人问任老,中国的房价会暴跌吗?任老说:“在中国,不让你买房,也不让你卖房,都不让你交易了,还跌个屁啊,别的国家做不到,我们就可以。”

可否认,2017年中国房地产的这轮“强势去库存”史无前例。

就例如棚改这个事儿,以前回迁还可以保证你在原地有原来的面积可住。

然后你就看到,在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价,资金锁死的同时,三四线城市的房价水位渐渐抬高,领涨了今年楼市的下半场。

而“真有房人”,可以用“南京万人抢房事件”说明白,而且这里务必要提一下。(毕竟1.2万人寒风中夹着全款买房,这种事情历史上少见。)

那么再引入第二个概念,住房抵押贷款,这批人看中了新房的套利机会,但是手里没有现金,怎么办,火速还清老房子的贷款,然后去银行做抵押,这个抵押率是多少呢,6~7成。

上面冠冕堂皇,下面竭泽而渔。

5.至于还想在这些三四线城市搞房产投资的朋友,省省吧,不妨把钱放进一二线,给中国百姓安居乐业最后的净土留个机会吧。

3.一定要明白“不赚最后一个铜板”的道理。在这些城市房子比较多的朋友,不妨在高位抛出一两套,去一二线城市上车。相信后者的增值潜力,大概率会超过前者。

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